Предлагаю здесь обсудить все возможные способы как можно решить вопрос с возникшими требованиями о доплате по возникшим практически "из воздуха" дополнительным соглашениями к ДДУ. Якобы предыдущие владельцы "права требования" не исполнили свои обязательства в полной мере по ДДУ (доп.соглашения являются неотъемлемой частью ДДУ), а те, кто приобрел (кому уступили) "право требования" автоматом получают и все долги с этим "правом требования".
Это касается тех, у кого есть уже такие требования. Для сторонних читателей озвучу примерный диапазон сумм: 100-300 тыс рублей, и таких требований десятки.
В ходе обсуждение одного из чатов в Telegram некоторыми участниками было справедливо подмечено, что при регистрации договоров в Росреестре, исполнения обязательств по этим договорам должно быть подтверждено. Росреестр принимает договоры с подтверждением исполнения обязательств. Это могут быть и выписки со счетов, и любые другие подтверждающие документы.
Фактически - выставленные требования являются убытками. Об этом говорит
Гражданский кодекс РФ:
ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков
Согласно2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
ГК РФ Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления
СогласноУбытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Федеральному закону N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Статья 48. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
Согласно тому же закону (218-ФЗ)10. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
Согласно тому же закону (218-ФЗ):1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
....
6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
Статья 3. Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав
Согласно тому же закону (218-ФЗ):3. К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся:
....
2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
...
Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Согласно тому же закону (218-ФЗ):1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке:
....
3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
...
Статья 66. Ответственность органа регистрации прав
Таким образом - все убытки, то есть выставленные требования о доплате от застройщика ООО "СК "ПСТ"", исходя из вышеописанных пунктов и статьей законов, могут лечь на Росреестр. И необходимо подавать в суд именно на Росреестр.1. Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе:
1) за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
....
2. Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.
Если у кого-то есть что добавить или оспорить - пишите.
Последний раз редактировалось Heavy; 28.05.2022 в 00:05.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)
ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
Исходя из п.1 следует, что регистрация доп. соглашений к ДДУ, а также регистрация "договоров уступки прав требования..." без документов, подтверждающих полное исполнение обязательств по этим договорам и доп. соглашениям, а так же с использованием поддельных документов не допускается, т.к. эти действия расцениваются или могут быть расценены как обход 218-ФЗ: ст.48 ч.10 п.2, и др. перечисленные выше. Понимая это, Росреестр не должен был регистрировать договоры и доп. соглашения.1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
....
5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Исходя из п.5 следует, что участники долевого строительства, которым было уступлено "право требования...", расцениваются как добросовестные участники гражданских правоотношений.
Следовательно - договоры были зарегистрированы Росреестром с нарушением требований законов, в следствие чего участники долевого строительства понесли убытки.
И в этом случае требуется возмещение убытков.
Последний раз редактировалось Heavy; 28.05.2022 в 03:12.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)
ГК РФ Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
И опять же - регистрация Росреестром договоров и доп. соглашений (по которым выставлены требования о доплате) невозможна, т.к. при отсутствии подтверждения полного исполнения обязательств сторонами договоров такие договоры (сделки) считаются недействительными.1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В следствие регистрации Росреестром недействительных сделок конечный участник долевого строительства понёс убытки. Сделка не является оспоримой, т.к. возможна компенсация убытков.
"Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 16.04.2022)
ГПК РФ Статья 56. Обязанность доказывания
Часть 1:1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Факт возникновения требований у конечных участников долевого строительства свидетельствует о том, что при регистрации договоров Росреестром не были проверены исполнения обязательств по договорам и доп. соглашениям, или Росреестр не убедился в подлинности представленных документов, подтверждающих исполнение обязательств. Иначе - если бы все обязательства по договорам были бы исполнены, требований о доплате к конечным участникам строительства не возникло бы.
Часть 2:
Основания по которым Росреестр обязан проверять подлинность документов представлены в первом сообщении темы.
Часть 3.
Росреестр тем самым обязан подтвердить наличие и подлинность документов, которые были ими приняты, при регистрации договоров и доп. соглашений. Обязан предъявить и раскрыть их перед дольщиками. Если Росреестр докажет, что документы были подлинными, то опираясь на это доказательство можно обратиться в суд с заявлением о признании требований по доплате по доп. соглашениям исполненными.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)
ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
...
4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
Всё это можно предъявить к ПСТ относительно доп. соглашений. Но если требуется не разорить ПСТ, а дофинансировать их - следует повернуть в сторону Росреестра.1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
.....
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Требования о доплатах по доп. соглашениям были направлены после подписания договоров о переуступке. Следовательно об этих требованиях не было сообщено при подписании договоров. То есть не было сообщено о не выполненных обязательствах по доп. соглашениям. То есть не было сообщено о наличии доп. соглашений, которые являются неотъемлемыми частями ДДУ.
При регистрации Росреестром договоров об уступке эти договоры (об уступке) не должны были быть зарегистрированы, т.к. требования не были выполнены (см. предыдущие сообщения). А раз они не могли быть зарегистрированы, значит имел место обман, т.к. об этом не было сообщено конечным дольщикам. Значит - ПСТ обманули конечного участника долевого строительства. Значит - сделка была недействительной и не подлежала регистрации. Росреестр должен был удостовериться о факте исполнения обязательств по всем договорам, прежде чем регистрировать договоры. Тем самым, Росреестр поспособствовал регистрации договоров и доп.соглашений, которые были заключены под действием обмана со стороны ПСТ. Тем самым, из-за регистрации таких договоров и доп. соглашений, конечные дольщики понесли убытки.
Можно прибегнуть и к:
ГК РФ Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
Самое важное!
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О государственной регистрации недвижимости"
Статья 48. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
Кто такой цедент можно прочитать здесь .10. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Цедент — тот, кто уступает права другому лицу по цессионной сделке.То есть договор об уступке прав требования - это и есть цессионная сделка.Цессия (от лат. cessio — передача) — уступка прав требования или иного имущества другому лицу.
Таким образом тот, с кем конечный дольщик заключил договор об уступке является цедентом.
То есть.. владелец ДДУ обязан был предоставить в Росреестр справку, которая подтверждала бы полную или частичную уплату цены ДДУ.
Ваши права
Ответить с цитированием
Социальные закладки