РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 марта 2015 года
Таганский районный суд г.Москвы
в составе председательствующего судьи Лариной Н.Г.,
при секретаре Ахмедовой А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1381/15 по иску Гончарука В. Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Строй» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, обязании зарегистрировать договор, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Истец Гончарук В.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Бизнес-Строй» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, обязании зарегистрировать договор, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, мотивируя свои требования тем, что 15.10.2012г. между Гончаруком В.Ю. и ООО «Бизнес -Строй» был заключен предварительный договор № 869- НК-1-89/15-10 о заключении в будущем договора купли - продажи. По условиям договора, истец является «покупателем», который вносит денежный средства, в размере 4.126.380 руб., ответчик, который по условием договора, является «продавцом» в замен указанной суммы, после окончания строительства предоставляет в собственность истца 42,54 кв.м. площади однокомнатной квартиры, расположенной в доме по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Октября, мкрн. 10-А. Истец обязательства по договору исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 1526 от 23.10.2012г. Однако, ответчик в нарушение п.2.1 договора, договор купли – продажи квартиры, не заключил. В соответствии с п. 1.4. условиям договора ориентировочный срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: 31.12.2014г. Однако строительство жилого дома на сегодняшний день приостановлено, то есть в установленный договором срок ответчиком не будут выполнены обязательства по завершению строительства объекта и передаче квартиры истцу. Ссылаясь на то, что по содержанию предварительного договора №869-НК-1-89/15-10 о заключении в будущем договора купли-продажи от 15.10.2012г. данный договор является об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, соответственно регулируется Федерального Закона № 214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», истец просит суд признать предварительный договор № 869-НК-1-89/15-10 о заключении в будущем договора купли - продажи от 15.10.2012г., договором об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; обязать ответчика зарегистрировать предварительный договор № 869-НК-1- 89/15-10 о заключении в будущем договора купли - продажи от 15.10.2012г., в качестве договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в регистрационной палате Московской области; взыскать с ООО «Бизнес-Строй» проценты за пользование денежными средствами, в размере 23.640 руб. 72 коп.; судебные расходы на представительство в суде и юридические услуги размере 56.700 руб.; компенсацию морального вреда в размере 100.000 руб., штраф, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца (л.д. 2-6).
Истец Гончарук В.Ю. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен своевременно, надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности Быченко Э.А., которая в судебное заседания явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Бизнес-Строй» по доверенности Смирнов Е.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований Гончарука В.Ю. по доводам письменного возражения на иск, указывая, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключе 2000 нию будущего договора. Заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор не предусматривает срок передачи квартиры в отличие от договора купли-продажи из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, в том числе по передаче предварительно оплаченного товара, кроме обязательств по заключению основного договора. Таким образом, учитывая, что заключенный между сторонами предварительный договор является именно предварительным договором купли-продажи, в связи с чем, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры истцу, являются неправомерными и не подлежащими удовлетворению. Сумма в размере 4.126.380 руб. не является стоимостью квартиры, а является способом обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, поскольку окончательная цена квартиры определяется на основании данных первичного государственного технического учета объектов капитального строительства, осуществляемого органами технической инвентаризации, вследствие чего может отличаться от суммы обеспечительного платежа как в сторону увеличения, так и в стороны уменьшения. Кроме того, к правоотношениям сторон положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», в том числе положения п. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», устанавливающих неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, не могут быть применены, так как: ООО «Бизнес-Строй» не является застройщиком многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира, а выступает в роли соинвестора строительства; ООО «Бизнес-Строй», заключая с истцом предварительный договор, не привлекал денежные средства истца на строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира; а также в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что между истцом и ответчиком, с учетом существа фактически сложившихся отношений, был заключен именно договор участия в долевом строительстве.
Представитель третьего лица ООО «НДВ-недвижимость для Вас» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен своевременно, надлежащим образом.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд считает, что исковые требования Гончарука В.Ю. к ООО «Бизнес-Строй» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, обязании зарегистрировать договор, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа подлежат отклонению по следующим основаниям.
По смыслу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как предусмотрено ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 27 указанного Закона, действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона.
Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 2 Закона он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.10.2012г. между Гончаруком В.Ю. и ООО «Бизнес -Строй» был заключен предварительный договор № 869- НК-1-89/15-10, согласно п.1.1. которого стороны по настоящему договору обязуются в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры секция 1, корпус 1, этаж 24, условный № 89, № на площадке 1, проектной площадью 42.54 кв. м., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Октября, мкрн.10-А.
План квартиры согласно проекту является приложением №1 к настоящему договору. Идентификационные и технические характеристики квартиры, содержащиеся в настоящем пункте, являются проектными. В случае изменения проектных данных сторонами будет подписано дополнительное соглашение к настоящему договору. Проектная площадь, указанная в настоящем пункте, включает в себя общую площадь Квартиры, которая определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.
Продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора у продавца будут отсутствовать аналогичные обязательства перед третьими лицами в отношении квартиры. Продавец также обязуется не заключать в период действия настоящего договора каких-либо сделок, исполнение которых влечет возникновение у третьих лиц прав на квартиру.
В силу п. 1.4. договора, ориентировочный срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 31.12.2013г.
Ориентировочный срок окончания строительства объекта, указанный в настоящем пункте, может быть изменен в одностороннем внесудебном порядке продавцом в связи с принятием Застройщиком решения об этом на основании актов органов власти и управления, и/или судебных органов, и/или решений субъектов инвестиционной деятельности, и/или в связи с внесением изменений в проектную документацию на строительство объекта.
Срок окончания строительства объекта считается измененным с даты фактической передачи продавцом соответствующего уведомления покупателю, либо, в случае отправки покупателю соответствующего уведомления по почте - по истечении 14 календарных дней с даты его отправки по адресу покупателя, указанному в настоящем договоре.
Согласно п.2.1. договора, договор купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами не позднее 31.12.2014г. Настоящий договор в соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ считается заключенным под отлагательным условием - обязательства продавца заключить основной договор и передать в собственность покупателя квартиру возникнут только после получения продавцом квартиры от застройщика по условиям договора соинвестирования № 13/62 в строительство Северо-Восточного и Южного кварталов микрорайонов 10, 10А города Реутова Московской области от 14.06.2012г. и государственной регистрации права собственности продавца на эту квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п. 2.2. договора, не позднее 7 рабочих дней, считая с даты регистрации права собственности продавца на квартиру, продавец направляет в адрес покупателя уведомление о такой регистрации. Данное уведомление должно быть направлено покупателю в порядке, предусмотренном п.8.2. договора.
В течение 15 рабочих дней с момента получения покупателем уведомления, указанного в п.2.2. настоящего договора, последний обязуется заключить с продавцом основной договор (п.2.3. договора).
В силу п. 2.4. договора, в случае просрочки исполнения покупателем в отсутствие объективных причин обязательств, предусмотренных п.2.3. настоящего договора, более чем на 30 рабочих дней, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательства по заключению основного договора купли- продажи квартиры и от исполнения настоящего договора в полном объеме.
В случае незаключения основного договора по обстоятельствам, не зависящим от продавца в срок, установленный п.2.1. настоящего договора, продавец не несет ответственности за неисполнение своих обязательств по его заключению (п.2.6. договора).
Стороны пришли к соглашению, что цена квартиры составляет денежную сумму в размере 4.126.380 руб., НДС не облагается, исходя из стоимости 1 кв.м. равной 97.000 руб., НДС не облагается, и проектной площади квартиры, которая до оформления технического паспорта (осуществляемого органами технической инвентаризации на основании первичного государственного технического учета объектов капитального строительства) составляет 42.54 кв.м.
Окончательная цена квартиры, подлежащая указанию в основном договоре, устанавливается исходя из ее фактической расчетной площади, определяемой на основании данных первичного государственного технического учета объектов капитального строительства, осуществляемого органами технической инвентаризации, как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.
Согласно п. 2.7. договора стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору, покупатель в срок не позднее 24.10.2012г. обязуется перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере 4.126.380 руб., НДС не облагается («Обеспечительный платеж»).
Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению основного договора в соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ (договорной способ обеспечения исполнения обязательств) и не является задатком.
При этом после заключения основного договора указанные выше денежные средства, составляющие обеспечительный платеж, будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора (л.д.7-20).
Гончарук В.Ю. обязательства по предварительному договору № 869- НК-1-89/15-10 от 15.10.2012г. исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 23.10.2012г. на сумму 4.126.380 руб. (л.д. 29).
Также, 03.08.2012г. Гончарук В.Ю. (принципал) заключил с ООО «НДВ-недвижимость для Вас» агентский договор № 637-НК-1-89/03-08/р-оф согласно которому принципал поручает, а агент обязуется от имени и по поручению принципала совершить следующие предусмотренные настоящим договором юридические и иные действия: осуществить резервирование помещения объекта за покупателем стоимостью 4.126.380 руб. обеспечить оформление договора-1 с покупателем в отношении помещения объекта, соответствующий требованиям, предъявляемым Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), для последующего приобретения его в собственность покупателя.
Во исполнение условий данного договора, 03.08.2012г. между Гончаруком В.Ю.(принципал) и ООО «НДВ-недвижимость для Вас» заключен акт приема-передачи денежных средств в размере 55.000 руб.
Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ - договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Так, п. 2.7. предварительного договора стороны определили, что предварительная стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составила 4.126.380 руб. и подлежит уточнению в соответствии с п. 2.6. договора, которую в соответствии с п. 2.7. покупатель Гончарук В.Ю. вносит в счет обеспечения будущей оплаты приобретаемой квартиры. В договоре не содержится каких-либо условий об использовании денежных средств, внесенных истцом, для финансирования строительства жилого дома. Фактическое направление денежных средств истца на указанные цели также не доказано.
Кроме того, условиями заключенного сторонами договора предусмотрено первоначальное приобретение недвижимого имущества в собственность продавца (ООО «Бизнес-Строй»), в то время как договоры долевого участия в строительстве не предполагают приобретения застройщиком права собственности на объекты недвижимости.
При этом, представленный в материалы дела предварительный договор № 869- НК-1-89/15-10 от 15.10.2012г. не содержит всех существенных условий договора долевого участия, предусмотренных частью 4 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент его заключения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также о гарантийном сроке на объект долевого строительства, и не проходил обязательную государственную регистрацию, что при наличии у сторон реального намерения, направленного на заключение договора долевого участия, не позволило бы признать такой договор заключенным.
При этом подписанный и согласованный сторонами договор содержал иные основания и иной порядок расторжения по сравнению с положениями статьи 9 N 214-ФЗ.
Возможность заключения предварительного договора на момент его подписания сторонами положениями указанного выше Федерального закона N 214-ФЗ ограничена не была.
Имеющееся в материалах дела уведомление истца ответчику также не свидетельствует о действительном волеизъявлении сторон, направленном на заключение договора долевого участия в строительстве, а свидетельствует о предложении истца заключить с ответчиком основной договор купли-продажи.
При таком положении оснований для удовлетворения требований о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, о регистрации данного договора и о применении к ответчику санкций в виде взыскания неустойки и компенсации морального вреда, штрафа, основанных на ненадлежащем исполнении договора долевого участия, суд не усматривает.
Отсутствуют основания и для удовлетворения требований о взыскании процентов, за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, поскольку данные денежные средства внесены истцом в рамках исполнения заключенного с ответчиком договора, при этом какие-либо доказательства прекращения отношений сторон, вытекающих из предварительного договора, а также факта обращения истца к ответчику с требованием о возврате внесенных по договору денежных средств в суд не представлены.
Нарушение ответчиком условий предварительного договора купли-продажи в рамках рассматриваемого спора судом не устанавливалось и правового значения не имеет, поскольку каких-либо требований, направленных на восстановление прав истца в связи с нарушением предварительного договора купли-продажи, в рамках настоящего дела заявлено не было, а предусмотренных ч. 3 с. 196 ГПК РФ оснований для выхода за пределы заявленных требований у суда не имеется.
Постановленное судом решение не лишает истца возможности заявить соответствующие требования.
Ссылка истца на положения "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, не может быть принята во внимание, поскольку в силу пункта 9 указанного Обзора при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.
Между тем, предварительный договор участия в долевом строительстве между сторонами никогда не заключался, а условия за 2000 ключенного предварительного договора купли-продажи не содержат всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
Статья 12 ГПК РФ устанавливает, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В связи с чем, положения статей 56, 57 Кодекса возлагают на каждую сторону обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Таким образом, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца и отказывает Гончарука В. Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Строй» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, обязании зарегистрировать договор, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа - в полном объеме.
На основании изложенного, ст.421, 429 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Гончарука В. Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Строй» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, обязании зарегистрировать договор, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение 1 месяца.
Судья:
источник
https://rospravosudie.com/court-taga...act-487190894/
Сообщение от Алекс37
или это - был секрет
?
Ваши права
Ответить с цитированием
Социальные закладки