Ну, в общем и целом да, рассматривать вариант невозможности исполнения судебного решения есть смысл. С другой стороны - у Эксперта активы то должны быть какие-то - объекты незавершенного строительства, всякие разрешения на строительство... они же что-то стоят. Строительство продолжается, деньги откуда-то идут. Значит вероятность что-то получить все-таки есть. А насчет неустойки - тут по-моему даже вопроса быть не может, взыскивать или нет.Сообщение от Romashov
Судя по вашим рассуждениям, вы в курсе данного вопроса. Как считаете, если исполнять решение в конце 2016 года реально получить деньги?
Да, 16 и 17 продаются, планируется Мегаполис, и еще два дома около котельной в мкр. 9, но не накроется ли эксперт к этому времени если будет негативный сценарий: Мегаполис не стартанул, разрешения на еще два дома не получены, что-то подозрительно долго они не выходят на площадку.
сложно сказать, насколько это реально, они же не дают информации об их финансовом состоянии.
Снижение неустойки ввиду ее явной несоразмерности: аргументы "за" и "против".
1. Если суд пишет в решении еще что-то кроме голословной фразы о том,что снижает неустойку по ст. 333 ГК РФ ввиду ее явной несоразмерности, то, как правило,это ссылка на определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-О: "Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.".
Таким образом, в своих возражения на заявление застройщика о снижении неустойки ввиду ее явной несоразмерности дольщику важно со своей стороны представить доказательства реальных негативных последствий для него в связи с просрочкой, в том числе, возникшего ущерба (убытков).
Именно поэтому,кроме ссылок на правовые позиции судов, обосновывающие необходимость доказывания застройщиком исключительных обстоятельств, на основании которых суд должен снизить неустойку, необходимо всегда оперировать конкретными фактами: какие конкретно для Вас негативные последствия имела просрочка в передаче квартиры. Всегда необходимо прикладывать подтверждение расходов на аренду жилья (даже если суд из не взыщет, это ощутимое негативное последствие в виде дополнительных расходов,которые Вы понесли), описывать семейную ситуацию (возможно вынуждены проживать временно у родственников в стесненных условиях, неудобство со школами/садиками/проездом до работы). То же и с переплатой процентов по кредиту (если и не взыщут, то тем не менее это Ваши дополнительные расходы). Ну, и требовать от застройщика предоставления конкретных доказательств исключительности случая,обращая внимание, что неисполнение обязательств контрагентами,иное изменение обстоятельств - нормальный предпринимательский риск, который не влечет освобождение от ответственности за просрочку.
2. Какие разъяснения судов можно привести в обоснование отсутствия оснований для снижения неустойки (или для снижения ее в значительном размере)?
Во-первых, ссылайтесь на 2 определения Верховного Суда РФ по рассмотрению кассационных жалоб в 2015 году, где ВС РФ указывает судам первой и апелляционной инстанции на недопустимость снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ без заявления об этом застройщика, а также на необходимость доказывания застройщиком несоразмерности неустойки и обязательного приведения судом мотивов, по которым суд снижает неустойку.
Во-вторых, есть определение Конституционного Суда РФ от 15 января 2015 г. N 7-О о применении ст. 333 ГК РФ (правда, к исполнению кредитных обязательств), в котором разъяснено, что "недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств".
Т.е. неустойку не более чем в два раза можно снижать исходя из этих разъяснений!Напрямую его суд к отношениям по просрочке может и не применит, но,думаю,учтет при вынесении решения.
Основания для отказа во взыскании неустойки. Незаконные действия государственных органов, препятствующие завершению строительства в срок.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, "суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).".
В случае же если действия гос. органов препятствуют надлежащему исполнению обязательств застройщиком, мы имеем дело с нормальным предпринимательским риском застройщика, виновные действия иных лиц и отсутствие вины самого застройщика не освобождают застройщика от ответственности за нарушение обязательства. В соответствии с ч. 3 ст. 401 ГК РФ от ответственности могут освободить только обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Незаконные действия гос. органов обстоятельствами непреодолимой силы не являются (см., например, апелляционное определение Смоленского областного суда от 03.02.2015 по делу N 33-286/2015).
В данном случае виновные действия гос. органов, препятствовавшие своевременной передаче объекта ДДУ,могут быть приняты судом во внимание и послужить причиной для снижения неустойки - в качестве того самого "исключительного" обстоятельства. Но это не основание для полного отказа во взыскании неустойки, т.е. освобождения застройщика от ответственности за просрочку.
Вопрос юристам (и не только).
Договор УДДУ со сроком 31.12.2015, сдача обещана в 3кв. 2016.
Ждать квартиры лишний год грустно.
Насколько возможны следующие варианты, какой из них предпочтительнее в плане реальной осуществимости:
1) Расторжение договора по моей инициативе с взысканием процентов за пользование средствами по п.2 ст.9 ФЗ-214 (после наступления 2-месячной просрочки, т.е. в конце февраля-начале марта);
2) Получение цены договора с процентами (или хотя бы частью процентов) в досудебном порядке;
3) Продажа квартиры по переуступке (двушка монолит-кирпич, 54 метра, распашонка, 11 этаж). Насколько реально ее продать? За сколько ее можно продать, при условии что в УДДУ (декабрь 2014г.) цена была примерно 5,5?
4) Обмен на готовую двушку в НК или другом месте с моей доплатой;
5) Ожидание чуда - то есть возобновления строительства и его завершения в срок - насколько реально, на ваш субъективный взгляд?
Заранее спасибо за ответы и любые соображения на данную тему!
1. Односторонний отказ возможен. Будьте готовы что неустойку, возможно, уменьшат.
2. Про досудебные урегулирования даже при более скромных суммах давно не слышала.
3. При продаже имейте ввиду комиссии, которые вам придется заплатить посреднику.
1. отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег (в части той суммы, которая была получена застройщиком по ду) с процентами можно на основании указанной вами нормы закона.
2. согласятся ли они добровольно вам что-то заплатить и в какой сумме в случае расторжения договора можно точно узнать у Эксперта. мне отказали т.е. оставили вариант взыскания в судебном порядке с вероятным снижением судом неустойки.
3. насколько я знаю, покупателей на квартиры в корпусе 13 сейчас найти трудно по той же причине, по который вы бы хотели ее продать - дом не строится. Но точную информацию о возможности продажи и цене можно получить у НДВ. в любом случае, совершить переуступку по удду без участия НДВ с уплатой им комиссии проблематично. не исключено, что они вам помогут с поиском покупателя и перепродажей (за вознаграждение, конечно).
4. то же самое, что и в п. 3 - если найдете того, кто готов обменять и обратитесь НДВ - без проблем. если найдете какие-то контакты по тому варианту - буду благодарна, если напишите в личку, я бы для себя этот вариант рассмотрела.
5. основная часть сообщений на форуме по 13 корпусу как раз предположения на эту тему.
Тоже проверял возможность пункта 4 ещё год назад, НДВ отказал ссылаясь на регистрацию уДДУ, так что у кого не зарегистрирован вполне могут легко обменять на готовую квартиру с доплатой
А по пункту 3 было так что Эксперт напрямую ничего не хочет делать, а через НДВ за оформление платить 130т.р НДВ и 2% от суммы договора застройку)
В том году было страшно продавать потому что недвижимость казалось хоть недостроенная стабильнее, а теперь уже думаю сколько ж раз я всё не так сделал)
Нужно ли уведомлять застройщика об изменении адреса регистрации? В договоре был один, сейчас другой. Если не уведомить, могут ли быть последствия, если будут судебные разбирательства?
в идеале нужно. последствия быть могут. какие именно - тут варианты в зависимости от развития ситуации. пока серьезных проблем из-за неуведомления не вижу, но не факт, что ситуация не изменится. судебные разбирательства бывают разные, смотря что вы имеете в виду.
Ваши права
Ответить с цитированием
Социальные закладки