От чего зависит размер присуждаемой в пользу дольщика неустойки
Одним из первых и основных вопросов обращающихся к нам клиентов становится: на какие денежные средства я могу рассчитывать по итогам суда?
Ответ на него зависит от нескольких факторов:
1) Заявит или нет застройщик ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ (Это то положение Закона, которое устанавливает право судьи уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства – на деле же суд в абсолютном проценте случаев этим право пользуется и «режет» заявляемую дольщиками неустойку). Стоит однако помнить, что если застройщик не потребует снижение неустойки, у суда не будет правовых оснований для ее уменьшения;
2) Размер неустойки (Если просрочка более года, то неустойка вполне может перевалить за 1 млн. руб. и более (зависит от стоимости квартиры). А при БОЛЬШИХ суммах неустойки судьи снижают неустойку по ст. 333 Гражданского кодекса РФ по заявлению застройщика гораздо значительнее, в то время как при меньших суммах неустойки (порядка 400-500 т.р.) снижение в процентном соотношении меньше, что несомненно выгоднее для дольщика);
3) От суда и судьи, рассматривающего дело (Имея опыт работы во многих судах г. Москвы и Московской области уже на этапе консультаций мы можем предложить дольщику несколько вариантов судов для подачи его иска и, соответственно, порекомендовать тот, в котором наиболее ожидаем хороший результат. Конечно, много в этом вопросе зависит и от конкретного судьи, рассматривающего дело, - даже самый хороший в нашем рейтинге суд имеет в штате судей, которые выносят по спорам с застройщиками плохие решения (менее 50% от заявленной суммы неустойки в совокупности присуждаемых сумм). Здесь ситуация также не безвыходная – правовая возможность изменить судью есть);
4) От опыта юристов (Здесь важны 2 аспекта: возможность Вашего представителя оперативно реагировать на нестандартные ситуации, возникающие в процессе рассмотрения дела, и поведения юриста на самом процессе, которое может повлиять на выносимый судом результат по Вашему иску).
О сроке на досудебное урегулирование спора по неустойке
Речь идет о сроке, в течение которого застройщик вправе предложить дольщику какие-либо компенсационные меры, направленные на минимизацию причиняемого просрочкой ущерба (денежную компенсацию, скидку на приобретение другого объекта недвижимости, оплату в течение определенного периода коммунальных услуг, возмещение расходов на аренду жилья на период просрочки и т.п.).
Если срок на ответ на досудебную претензию не установлен договором долевого участия, мы всегда предлагаем клиентам определить в качестве такого периода разумные 10 календарных дней с момента получения претензии – вполне достаточный срок для того, чтобы застройщик проявил заинтересованность в досудебном разрешении спора и предложил на выбор дольщика компенсационные мероприятия.
Нередко в самом договоре определен срок ответа на обращения дольщика – как правило, этот срок больше, чем 10 календарных дней (10 - 15 рабочих дней, 30 календарных дней).
Иногда же встречаются такие условия договора, при которых на ответ на претензию застройщику отводится 30 рабочих дней, 60 календарных дней, 3 месяца (отсчет идет с даты получения досудебной претензии). Безусловно, этот срок не является разумным, свидетельствует о злоупотреблении застройщиком права на досудебное урегулирование спора, и такое условие договора необходимо признавать недействительным.
Ввиду отсутствия на сегодняшний день какого-либо нормативного правового акта, регулирующего порядок (в т.ч. сроки) ответов коммерческих организаций на обращения граждан, считаю возможным применять к подобным ситуациям положения Федерального закона от 02.05.2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» по аналогии.
Так, ч. 1 ст. 12 указанного Закона определено, что письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения (который совпадает с датой получения обращения дольщика).
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Делимся очередными хорошими новостями с судебных полей:
29.08.2018 г. судья Багринцева Н.Ю. Тушинского районного суда города Москвы взыскала в пользу нашего доверителя следующие суммы:
1. Неустойка: 498 234 руб. 95 коп.;
2. Штраф по Закону РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»: 250 117 руб. 47 коп.;
3. Моральный вред: 2 000 руб. 00 коп.;
4. Расходы по оплате услуг представителей: 30 000 руб. 00 коп.
Итого: 780 352 руб. 42 коп. при заявленной неустойке 498 234 руб. 95 коп.
P.S. В последнее время представители застройщиков не часто выходят в судебное заседание и представляют отзывы на исковое заявление дольщиков (возможно, сказывается летнее время и отпуска), поэтому число решений со 100%-ым результатом выросло в разы – как это было, например, в вышеуказанной ситуации.
С момента подачи искового заявления до момента вынесения решения по делу проходит в среднем 1,5-2 месяца. Что же происходит с иском за это время?
1. После подачи иска в суд в течение 5 календарных дней материалы распределяются конкретному судье, иск принимается им к производству, назначается дата и время предварительного судебного заседания (собеседования). С момента подачи иска до собеседования проходит, как правило, 1 месяц.
2. На предварительном судебном заседании (собеседовании) судья проверяет явку, заслушивает позиции сторон по делу, рассматривает заявления (ходатайства), если они имеются. На собеседовании сторона ответчика (застройщика) представляет возражения на исковое заявление (отзыв).
По итогам предварительного судебного заседания судья назначает дату и время основного судебного заседания, а в ряде случаев – также обязывает стороны представить дополнительные материалы или оригиналы документов, ранее представленных в копиях.
3. Основное судебное заседание – итоговое разбирательство, на котором судья, как правило, выносит решение (почему «как правило»: в случае неявки в заседания представителя ответчика (застройщика) некоторые судьи откладывают судебное заседание, в связи с чем судебный процесс затягивается на пол месяца – месяц).
И, хотя в соответствии с ч. 1 ст. 154 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданские дела рассматриваются и разрешаются до истечения 2-ух месяцев со дня поступления заявления в суд, на практике этот срок несколько больше ввиду сильной загруженности судов.
19.12.2018 арбитражный суд вынес определение о введении в отношении Вашего застройщика, ООО «ЭкспертСтрой» (ИНН: 7702571368, ОГРН: 1057747584674), процедуру банкротства - наблюдение. Наша компания обладает большим опытом оказания услуг, связанных со взаимодействием с застройщиком, судом и временным управляющим в рамках процедуры банкротства (на примере группы компаний "Урбан Групп"):
- вступление в реестр кредиторов по денежному требованию (по полученному вами, но не исполненному исполнительному листу);
- вступление в реестр кредиторов по передаче объектов недвижимости;
- признание права собственности на объекты долевого участия через суд;
- и другие услуги связанные с банкротством застройщика.
В случае, если у Вас есть необходимость в указанных услугах, будем рады взаимодействию с Вами.
В срок до 27.01.2019 г. (включительно) дольщикам ООО "ЭкспертСтрой" необходимо подать в Арбитражный суд Московской области заявление о включении своих требований в реестр требований кредиторов застройщика (вместе с подтверждающими обоснованность требований документами — договоры, документы в подтверждение оплаты цены договоров, копии заполненных страниц паспорта кредиторов).
Сделать это необходимо для того, чтобы принять участие в первом собрании кредиторов застройщика (на котором принимаются решения по таким принципиальным вопросам, как: принятие решения о введении финансового оздоровления или внешнего управления, либо о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства; выбор кандидатуры арбитражного управляющего или саморегулируемой организации, из числа членов которой должен быть утвержден арбитражный управляющий; об избрании представителя собрания кредиторов и т.п.).
В зависимости от строительного состояния дома, в котором Вы приобрели объект недвижимости, в Арбитражный суд Московской области необходимо подать:
- заявление о включении в реестр требований кредиторов застройщика требования о передаче объекта (если дом не завершен строительством и, соответственно, не введен в эксплуатацию);
- заявление о признании права собственности на объект (если дом завершен строительством, застройщиком получено разрешение на ввод его в эксплуатацию).
На просторах интернета можно найти множество образцов таких заявлений, однако относиться к ним нужно с осторожностью - абсолютное меньшинство представленных в интернете документов соответствует требованиям действующего законодательства и может быть принято судом к рассмотрению.
В ситуации банкротства ООО "ЭкспертСтрой" юристы Юридического Центра Advisor готовы оказать БЕСПЛАТНУЮ консультационную помощь и ответить на все возникающие у Вас по процедуре банкротства застройщика вопросы. По итогам консультации со специалистом Вы сможете принять для себя решение: самостоятельно справитесь с подготовкой и подачей необходимого заявления в Арбитражный суд, либо привлечете для этих целей юриста.
Наши контакты:
Тел.: +7 (499) 394-39-78
E-mail: support@mosadvisor.ru
Группа в ВК: https://u/vk.com/vzyskanie_neustojki
Сайт: http://www.mosadvisor.r
За последнюю неделю Юридический Центр Advisor провел бесплатные консультации по процедуре банкротства Вашего застройщика для нескольких десятков дольщиков, а также заключил ряд договоров на правовое сопровождение заявлений о включении в реестр требований кредиторов застройщика. Теперь дольщики могут не переживать за свои права на приобретенные объекты недвижимости - Юридический Центр взял соблюдение всех процедурных и процессуальных нюансов в свои руки. По результату проведенной работы наши клиенты получат на руки Определение Арбитражного суда Московской области о включении их требований в реестр требований кредиторов застройщика или Определение Арбитражного суда Московской области о признании права собственности на объект недвижимости в рамках процедуры банкротства ООО "ЭкспертСтрой".
Осталось совсем немного времени для того, чтобы подать заявление на включение в реестр требований кредиторов ООО "ЭкспертСтрой".
Напоминаем, что прежде чем подать заявление в Арбитражный суд Московской области, необходимо направить экземпляры этого заявления (вместе с приложенными к нему документами) временному управляющему и застройщику по адресам:
1) Временный управляющий: 127018, Москва, ул. 2-я Ямская, д. 2, оф. 203
2) Застройщик: 142700, Московская обл., Ленинский р-н, г. Видное, 1-й проезд, д. 8, пом. 1, комн. 7,
с указанием номера дела в Арбитражном суде - А41-26468/17.
К заявлению, которое будет подано Вами в Арбитражный суд, необходимо обязательно приложить почтовые квитанции в подтверждение отправки экземпляров заявлений временному управляющему и застройщику.
Одним из самых частых вопросов, которые задают дольщики, не успевшие вступить в реестр требований кредиторов застройщика в 30-дневный срок, является: Утрачу ли я право претендовать на получение объекта недвижимости, если не подам заявление в арбитражный суд в обозначенный срок?
Ответ однозначный: конечно, не утратите! Что бы не говорили другие (не совсем компетентные) юристы, по истечение 30-дневного срока реестр требований кредиторов не закроется. Кредиторы вправе предъявлять свои требования пока идет любая стадия банкротства. Те, кто не успел подать свои требования в течение месяца в наблюдении, не смогут участвовать в первом собрании кредиторов, но в реестр кредиторов они попадут. Таким образом, пропуск кредитором 30-дневного срока для заявления своих требований на стадии наблюдения лишает его участия в первом собрании кредиторов, но не лишает права включения в реестр кредиторов.
Ваши права
Ответить с цитированием
Социальные закладки