Вы приняли решение купить недвижимость в Москве или Подмосковье, причем квартиру в строящемся доме. Самого дома еще нет, но есть площадка, огороженная забором, на которой работы ведутся на дне котлована или на уровне какого-либо этажа. Заманчивые цены, обаятельные улыбки и обещания персонала сделали свое дело - Вы приняли решение и подписали договор. Поздравляем! С этой минуты вы получили гордое имя дольщик, а значит, автоматически попали в группу риска и состояние постоянного напряжения, минимум года на два-три, Вам гарантировано, - до момента получения свидетельства о праве собственности на квартиру.
Как происходит строительство дома, что нужно, чтобы оно началось? Что необходимо для начала регистрации прав собственности на квартиру? Что может скрываться за улыбками и щедрыми обещаниями менеджеров при подписании договора? Каким образом снизить долю риска и обрести на эти годы хотя бы относительное спокойствие? Об этом эта статья.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА - РИСКИ И СЛОЖНОСТИ
Попробуем проанализировать возможные трудности, с которыми может столкнуться каждый при заключении договора.
С какими проблемными моментами можно при этом столкнуться?
Во-первых, заключить договор с фирмой, которая не имеет право продавать квартиры в этом доме. Итог: квартиры Вам не увидеть, главная задача на ближайшие годы будет найти мошенников и попытаться вернуть деньги.
Во-вторых, подписанный Вами договор полностью ущемляет Вами права, как потребителя, позволяя застройщику требовать с Вас дополнительные деньги и не гарантировать сдачу дома в определенное время.
В-третьих, в Вашем договоре указан срок окончания строительства, (причем достаточно близкий - всего лишь год, полтора), однако исходно-разрешительной и проектной документации на дом не существует, а часто и инвестиционный контракт не подписан, разрешения на строительство нет, но при этом условия договора таковы, что ответственности за нарушение сроков фирма не несет. То есть Вам продали воздух! Итог: вероятность, что дом будет построен, близка к нулю. В лучшем случае Вам вернут деньги, которые были вложены Вами, но с учетом инфляции и роста цены на недвижимость, на эти средства купить квартиру уже не получится. Худший вариант - возврат денег будет не возможен, т.к. у самой фирмы уставной капитал 10 000 руб., пустой счет в банке и никакого имущества.
С кем возможно заключение договора?
С застройщиком, инвестором или так называемым <третьим лицом> на основании договора уступки прав требования. Третьим лицом может выступать как юридическое, так и физическое лицо. При этом у "третьего лица" обязательно должны быть документы, подтверждающие его право продавать квартиру.
Где возможно заключение договора?
В офисе застройщика, инвестора, в агентстве недвижимости, в офисе "третьего лица".
Когда можно подписать договор и оплатить деньги?
Подписывать договор и вносить денежные средства можно в случае:
если Вы внимательно изучили деятельность застройщика и ситуацию, связанную со строительством этого дома (через прессу, интернет и т.п.);
если Вы внимательно изучили документы, разрешающие строительство дома, и они не вызвали у Вас никаких опасений;
если юридическое лицо (фирма), с которой Вы заключаете договор, имеет на это право, причем это право подкреплено документально (договора, соглашения, протоколы), и Вы с этими документами ознакомились, и Вам готовы предоставить их заверенные копии.
если все то, что Вам обещали на словах, внесено в текст договора (ссылка на устные договоренности в суде не проходит!);
если в договоре указан срок окончания строительства дома, полный адрес дома (пока это строительный адрес), номер квартиры, ее площадь, и стоимость.
если из текста договора ясно, что стоимость квартиры является фиксированной и не может измениться ни при каких обстоятельствах либо приведены обстоятельства, которые могут быть основанием для проведения взаиморасчетов (например, изменение площади квартиры, подтвержденное обмерами БТИ);
если из договора ясно, в каком состоянии квартира будет передана Вам (наличие перегородок, стяжки и т.п. о чем было сказано выше),
если Вам передали заверенные копии всех документов (в случае подписания договора уступки прав требования);
если условия договора не ущемляют Ваши права, не навязывают Вам кабальных условий;
если после всего этого у Вас есть полная уверенность, что выбранная квартира после окончания строительства будет оформлена в Вашу собственность.
Что может произойти, если Вы упустите хотя бы один из перечисленных выше пунктов?
Например, не проверив досконально документы фирмы, подтверждающие наличие у нее права на продажу Вам квартиры, легко угодить к мошенникам. Отсутствие полного комплекта документов (их заверенных копий), при заключении договора уступки права требования, будет основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру. А отсутствие в договоре сроков окончания строительства лишит Вас возможности обращать в суд в случае нарушения обещанного на словах срока. Это только вершина айсберга. А ведь очень много <проблемных> условий скрывается в самом тексте договора, причем человеку, незнакомому с этими юридическими нюансами, разобраться в них практически невозможно.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов старайтесь привлекать к подобным сделкам независимых юристов. Именно юристов! Часто для заключения подобных сделок обращаются в агентства недвижимости. Риэлторы действительно проводят проверку документов, предлагаемых Вам для подписания, проверяют правоустанавливающие документы продавца. Но помните: во-первых, риэлтор - чаще всего не юрист, и может не заметить юридических <подковырок> в документах, во-вторых, риэлтор - лицо, заинтересованное в том, что бы Вы купили квартиру, т.к. он получит от Вас за сделку реальные деньги, это его зарплата. Обращение к независимому юристу, - это дополнительная гарантия безопасности Вашей сделки. Услуги по юридическому анализу пакета документов при совершении гражданами подобных сделок Общество защиты прав потребителей Московской области считает своей наиболее приоритетной задачей, не только для жителей Подмосковья, но и Москвы или любого другого региона. Мы проводим анализ текста договора, предложенного Вам для подписания, при необходимости даем рекомендации по его изменению, объясняем положения договора, которые могут негативно повлиять на Ваши взаимоотношения с застройщиком в дальнейшем, анализируем возможные риски, связанные с подписанием Вами такого варианта договора. Обязательно изучаем документы, связанные со строительством дома, проверяем наличие всех необходимых разрешений и согласований. Мы проводим тщательную проверку документов, дающих право фирме продавать эту квартиру. Особое внимание мы уделяем проверке документов в случае, если в офисе известного застройщика (или инвестора) гражданам предлагают подписать договор с совершенно незнакомой фирмой.
После того как решение о подписании договора Вами принято, необходимо произвести оплату. Во избежание проблем не передавайте деньги из рук в руки сотрудникам фирмы, настаивайте на обязательной оплате через банк. Если у Вас пытаются вызвать сочувствие рассказами о больших налогах и т.п., не идите на поводу - думайте только о сохранности своих денег. Часто гражданам предлагают в обязательном порядке часть денег на квартиру оплатить по договору страхования. Знайте, требование о якобы обязательном страховании, заключенных Вами договоров, не правомерно! Чаще всего условия этих договоров страхования таковы, что Вы никогда не получите страхового возмещения. А в случае расторжения основного договора (долевого участия, инвестирования и т.п.) Вы сможете требовать возврата только суммы, указанной только в этом договоре. Деньги, оплаченные по договору страхования, чаще всего вернуть не удается.
Итак, первый этап завершен. Документы проверены, все возможные проблемы либо устранены, либо известны. Вы подписываете договор и после этого у Вас на руках обязательно должны быть следующие документы:
Подписанный обеими сторонами договор долевого участия (или договор с другим названием), причем, если договор составлен на нескольких страницах, желательно, чтобы все листы были "прошиты", скреплены и опечатаны (на обороте последнего листа договора).
Заверенная копия доверенности, если договор был подписан лицом, действовавшим от имени фирмы на основании такой доверенности.
Документ, подтверждающий произведенную оплату.
Заверенные копии документов, в случае заключения договора уступки прав требования.
Теперь Вам остается внимательно наблюдать за процессом строительства дома, контролировать сроки строительства и ждать появления постановления об утверждении акта государственной комиссии о приеме законченного строительством жилого дома по столь желанному для Вас адресу. А как же происходит процесс строительства и сдача в эксплуатацию?
С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ СТРОЙКА
Строительство объектов недвижимости на территории Московской области осуществляется на основании инвестиционных контрактов между юридическим лицом - застройщиком (или инвестором) и администрацией города или района, на землях которого предполагается построить жилой дом. Каждый заключенный инвестиционный контракт должен пройти учетную регистрацию в Министерстве строительного комплекса Московской области.
В инвестиционном контракте или в дополнениях к нему обычно согласованы вопросы, связанные с распределением затрат между администрацией и застройщиком:
на отселение жителей и снос имеющихся на участке строений,
с подключением дома к тепловым сетям, водоснабжению, канализации, газо- и энергоснабжению и т.п.
В обязательным порядке инвестиционным контрактом закрепляются имущественные права сторон после окончания строительства дома. В самом контракте это распределение устанавливается в процентах между местной администрацией и застройщиком. Четкое распределение квартир (с учетом номера квартиры, секции, подъезда, этажа, площади) должно быть оформлено Протоколом распределения квартир, который является обязательным приложением к инвестиционному контракту. Основываясь на этом документе, застройщик может заключать договора на реализацию этих квартир с агентствами недвижимости, уступать все квартиры или часть квартир каким-либо другим фирмам (третьим лицам).
Для того, что бы реализация этого инвестиционного контракта началась, необходимо, чтобы застройщик имел целый ряд обязательных документов, в частности:
постановления главы администрации о выделении земельного участка для строительства, о размещении на нем объекта недвижимости;
градостроительное заключение, градостроительная документация;
оформленный и зарегистрированный договор аренды земли;
комплект утвержденной исходно-разрешительной и проектной документации;
экспертное заключение государственной вневедомственной экспертизы проектной документации;
разрешение на строительство объекта недвижимости.
Строительство должно вестись в соответствии с проектной документацией и в соответствии в требованиями строительной, санитарной, экологической и т.д. нормативной документации. Если в процессе строительства застройщик внес архитектурные, конструктивные, технологические изменения в проект, он обязан согласовать эти отступления от проекта. Строительство ведется силами самого застройщика или с привлечением подрядных организаций. Обязательным условием их работы является наличие лицензии на строительную деятельность.
СДАЧА ЖИЛОГО ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ - КАК ЭТО ПРОИСХОДИТ
Сдача построенного дома в эксплуатацию обычно происходит следующим образом. Застройщик, на имя которого оформлено разрешение на строительство, обращается в администрацию, которая и назначает государственную комиссию. В комиссию обычно включаются представители застройщика, подрядчика, проектной и эксплуатирующей организацией, органов государственного надзора, контроля и управления (архитектуры и строительства, СЭС, противопожарная служба, энергонадзор) и т.д. Цель работы госкомиссии - принятие решения о соответствии объекта недвижимости требованиям нормативных документов, проектной документации и возможность его дальнейшей эксплуатации. Официальный срок работы комиссии не должен превышать одного месяца.
Комиссия принимает объект в эксплуатацию после завершения всех работ, предусмотренных утвержденной проектно-сметной документацией, и выполнению работ по испытанию инженерных систем, обеспечивающих жизнедеятельность дома.
На этом этапе у будущих жильцов очень часто возникает вопрос о том, что такое "чистовая отделка", какие работы должны быть проведены в их квартирах, если в заключенном им договоре такой перечень отсутствует?
Территориальные строительные нормы Московской области <Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области> устанавливают перечень работ в квартирах, без проведения которых
дома могут быть приняты в эксплуатацию:
устройство межкомнатных перегородок;
установка внутриквартирных дверей;
установка подоконников;
устройство полов с теплозвукоизоляцией;
штукатурка и шпатлевка межкомнатных перегородок, окраска стен и потолков;
внутриквартирная разводка водопровода и канализации, с установкой сантехприборов и санфаянса;
внутриквартирная электроразводка с установкой оконечных устройств, электрозвонков и электроплит;
внутриквартирная разводка сетей , телефонизации, радиофикация, домовая сеть с установкой оконечных устройств;
Однако доподлинно узнать, должны ли быть в квартире, например, межкомнатные перегородки, можно только ознакомившись с проектной документацией на дом.
До начала приема дома в эксплуатацию БТИ должно провести замеры построенного дома, каждой из квартир в нем, и зафиксировать их реальную площадь. Очень часто площадь квартиры, предусмотренная проектом, отличается от ее фактической площади. Чаще всего это не нарушение строительных и иных норм, а погрешности строительства, которые могут достигать нескольких сантиметров, реже разница измеряется метрами.
Застройщик обязан предъявить комиссии естественно сам дом, документы, подтверждающие соответствие выполненных работ, материалов, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем объекта недвижимости утвержденному проекту и требованиям нормативных документов, а также документы, подтверждающие законность его строительства. Этот список, в соответствии с территориальными строительными нормами Московской области Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области, состоит из 55 пунктов, основные из которых приведены в этой статье ранее. Отсутствие хотя бы одного из этих документов может быть основанием, что отказа комиссии в приемке дома в эксплуатацию. Причем отсутствие таких документов как, например, договор аренды земли или разрешение на строительство позволяет считать построенный дом незаконным строительством. На основании существующего законодательства такой объект недвижимости подлежит сносу.
Комиссия производит осмотр объекта, изучает представленные документы, оценивает их полноту, в том числе наличие всех необходимых заключений, разрешений и прочих документов, подтверждающих соответствие объекта проекту и требованиям нормативных документов, принимает решение о его соответствии и составляет акт приемки объекта в эксплуатацию.
Акт приемки не позднее 7 календарных дней после его подписания комиссией должен быть утвержден главой муниципального образования (города, района), на территории которого был построен дом. Утвержденный акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является разрешением на ввод в эксплуатацию, а также на регистрацию объекта в соответствующих органах.
КАК СТАТЬ СОБСТВЕННИКОМ - НЕСКОЛЬКО ШАГОВ К ЗАВЕТНОЙ ЦЕЛИ
Спустя некоторое время после приема дома в эксплуатацию каждому будущему владельцу квартиры Застройщик должен будет предложить подписать два акта:
акт реализации инвестиционного проекта;
акт приема-передачи квартиры.
Акт реализации инвестиционного проекта необходимо подписать как можно быстрее после приглашения. Именно в этом, достаточно большом по объему документе, будет находится перечень всех квартир в доме и перечень тех лиц, которым эти конкретные квартиры будут оформляться в собственность. Напротив каждой квартиры должны быть полные сведения об этом собственнике (фамилия, имя, отчество, номер договора, паспортные данные, площадь квартиры и т.п.), в одной из граф документа будущий владелец должен поставить свою подпись.
Кроме того, акт должна будет подписать и администрация муниципального образования, подтвердив тем самым, что застройщик выполнил перед ней все обязательства, предусмотренные инвестиционным контрактом.
Акт реализации инвестиционного проекта - это один из главных документов, который передается в регистрационную палату и на основании него, в том числе, будет производится оформление Вашего права собственности на квартиру.
Подписание акта приема-передачи квартиры дело очень ответственное. Обычно к этому моменту застройщик передает будущим владельцам ключи от квартиры и они имеют возможность внимательно ее осмотреть. Если у Вас нет никаких претензий по качеству передаваемой квартиры, то акт можно смело подписывать. Обнаруженные Вами разбитые или не закрывающиеся окна, щели в стенах, строительный мусор и т.п. дает Вам право не подписывать акт приема-передачи, а потребовать устранения этих недостатков. Подписать акт можно будет в случае если недостатки устранены или с застройщиком подписано двухстороннее соглашение, устанавливающее перечень недостатков и срок их устранения. Причем подписание акта приема-передачи квартиры вовсе не лишает владельца квартиры возможности предъявлять застройщику претензии по устранению так называемых скрытых недостатков.
Следующий этап оформление права собственности на квартиру.
Порядок его таков. Застройщик готовит и передает в регистрационную палату пакет документов, подтверждающих факт создания нового объекта недвижимости. Этот пакет довольно объемный. Он содержит в себе инвестиционный контракт, акт его реализации, договора, которые были заключены в рамках этого контракта (в том числе и с каждым дольщиком), документы, подтверждающие, что обязательства, в том числе и по оплате, по каждому из договоров выполнены в полном объеме, акты приема-передачи, проектная и иная документация на дом, договор с подрядчиком, договор аренды земли, разрешение на строительство, и многое другое. Регистрационная палата в течение месяца проводит экспертизу представленных документов и в случае выявления каких-либо нарушений возвращает их или дает предписание об устранении этих нарушений. До тех пор пока палата будет иметь претензии к документам, переданным застройщиком, процесс оформления прав собственности на конкретную квартиру не начнется. После устранения застройщиком всех замечаний, палата начнет регистрировать права собственности отдельных граждан (дольщиков). Отправляться в эту организацию можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами застройщика или иной организации.
Главными документами для регистрации Вашего права собственности будут: договор (инвестирования, долевого участия и т.п.), справка из БТИ, которая должна будет подтвердить, что размеры квартиры соответствуют заявленным в акте приема-передачи, акт приема-передачи, квитанция об оплате госпошлины, паспорт и т.п. (полный перечень представлен в самой палате). Документы, переданные Вами в регистрационную палату, будут внимательно проверены и, если не будет замечаний, через месяц у Вас в руках будет свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Ура! Экстрим закончен, можно пить шампанское.
И последнее. Описанный выше процесс относится к тем строительным объектам, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года. Если при проверке документов, Вы обнаружите, что разрешение на строительство выдано после 1 апреля 2005 года, знайте, что Ваши взаимоотношения регулируются Законом РФ Об участии в долевом строительстве . О положениях этого закона мы расскажем более подробно в отдельной статье.
Автор: Анонимоус.
Последний раз редактировалось Tier; 11.11.2011 в 22:07.
Ваши права
Ответить с цитированием
Социальные закладки