+ Ответить в теме
Страница 1 из 2 1 2 ПоследняяПоследняя
Показано с 1 по 10 из 13

Тема: "Подводные камни" при покупке квартиры новостройки.

  1. #1
    Администратор Аватар для Денис
    Регистрация
    13.04.2011
    Сообщений
    3,319
    Сказал(а) спасибо
    712
    Поблагодарили 1,182 раз(а) в сообщениях

    "Подводные камни" при покупке квартиры новостройки.

    Первое. На момент подписания договора на приобретение объекта недвижимости самый актуальный вопрос для дольщиков – это вопрос о том, какой договор предлагается застройщиком к заключению.

    Несмотря на то, что действующее законодательство обязывает строительные компании оформлять только договоры участия в долевом строительстве, на практике очень многие застройщики предлагают заключать предварительные договоры, договоры инвестирования, уступки права требования, много иных видов договоров. Кроме того, договор может носить название договора участия в долевом строительстве или договора долевого участия, однако фактически он не будет регистрироваться в Росреестре, и не будет считаться договором участия в долевом строительстве.

    В данном случае необходимо понимать, что если застройщик выбрал иную схему продажи недвижимости, которая не соответствует ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то настаивать на подписании именно договора участия в долевом строительстве смысла не имеет, т.к. строительная компания просто не сможет заключить и зарегистрировать такой договор.

    Второе. Очень важным и актуальным является вопрос оплаты, а именно сроки, порядок — наличные платежи, безналичные, полная оплата, или скрытая форма оплаты, по заключаемым договорам на объект недвижимости или через серые схемы: векселя, страхование, договор оказания услуг, иное.

    Если дольщики частично оплатят приобретаемое имущество по договору, не имеющему отношение к приобретению права на объект недвижимости, то такие денежные средства вернуть в дальнейшем будет практически невозможно. Кроме того, данная оплата не является оплатой за недвижимость, а лишь за дополнительные услуги того или иного рода, как-то – оформление собственности, бронирование покупаемого объекта, страхование рисков, приобретение ценных бумаг.



    Не редки в практике прецеденты, когда денежные средства передаются в компанию наличным платежом без подтверждающих оплату документов, или по акту или письму должностного лица компании о принятии таких средств. Сразу стоит заметить, что передаваемые таким образом денежные средства в дальнейшем вернуть будет невозможно, а данный факт оплаты всегда будет расцениваться судом как спорный.

    Таким образом, стоит знать, что платить по договору всегда лучше в полном объеме и по безналичному расчету, в крайнем случае — наличными в кассу строительной компании с получением чека контрольно-кассовой машины и приходного ордера. Иные документы, подтверждающие оплату, являются недействительными.

    Третье. С кем заключается договор на приобретение объекта недвижимости – это чуть ли не основное и важное обстоятельство, т.к. строительная компания, которая берет с вас денежные средства, должна обладать правами на уступаемый вам объект недвижимости, а так же быть финансово состоятельной, чтобы в случае ее банкротства, дольщики не лишились оплаченной недвижимости.

    Опять же, не смотря на то, что в соответствии с действующим законодательством, а именно ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор с дольщиком может заключать только застройщик, т.е. основная строительная компания, а договор уступки права должен оформляться только при полной оплате уступаемых прав от застройщика к компании посреднику или физическому лицу; на практике заключением договоров и продажей недвижимости в новостройках занимаются все, кому не лень.

    Квартиры и офисы продаются третьими лицами после подписания множества договоров уступок права требования и договоров соинвестирования, очень часто без подтверждения оплаты таких уступок, без документов, подтверждающих законность и согласованность уступок, и правомерность предлагаемых к заключению договоров. При указанных схемах рекомендую быть очень внимательным и заключать договор после полной проверки всей цепочки договоров и их оплаты. При малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

    Четвертое. Многие строительные компании имеют привычку зарабатывать на покупателях путем обязывания последних к заключению дополнительных договоров на бронирование, оказание услуг по подбору квартиры, офиса, на страхование рисков или оформление в дальнейшем права собственности на объекты недвижимости.



    Такого рода услуги никогда, или практически никогда не оказываются застройщиком или афеллированной компанией, однако по стоимости могут составлять от 1% до 50% от суммы продаваемого объекта. К сожалению, в данном случае невозможно отказаться от навязываемого варианта вступления отношений с застройщиком, т.к. он является обязательным, но стоит отдавать себе отчет, какие именно риски несет покупатель.

    Пятое. Непосредственные условия договора и его содержание очень часто интересуют дольщиков больше всего, при этом стоит заметить, что само по себе содержание договора не так важно, как его оплата и компания, которая с вами заключает договор.



    На что в первую очередь должен обратить внимание покупатель в новостройке? Итак, обязательные пункты, которые должны быть прописаны в договоре:

    1. Срок, в том числе ориентировочный, окончания строительства дома;

    2. Обязанность и срок передачи квартиры дольщику;

    3. Стоимость договора, причем окончательная;

    4. Полные характеристики объекта недвижимости с планом расположения на этаже;

    5. Подсудность в пользу дольщика или по меньшей мере отсутствие определения подсудности в пользу строительной компании;

    6. Полный перечень оснований для одностороннего расторжения договора.

    Все иные пункты договора не имеют принципиального значения, в том числе и по штрафным санкциям, т.к. они регламентируются только на основании Закона и судебной практики. Наличие или отсутствие информации по другим условиям договора, судом, как правило, не учитывается, если она противоречит закону или ухудшает права дольщика в соответствии с нормами, установленными законом.

    Шестое. Момент и условия передачи квартиры при наличии большого везения и завершения строительства дома. Очень часто строительные компании пытаются передать объекты недвижимости со значительными недоделками. Если застройщик предлагает оформить акт приема передачи объекта с недоделками, нужно либо письменно отказаться от его подписания с перечислением причин, которые и будут указывать на недоделки, либо подписать такой акт, но перечислить в нем список необходимых работ по устранению допущенных Застройщиком нарушений и сроки их устранения.

    Если акт будет подписан без внесенных дольщиком изменений с указанием недостатков, то предъявить претензии к Застройщику все равно будет можно, если строительно-техническая экспертиза даст положительное заключение об имеющихся недоделках в связи с некачественным строительством, не связанным с непосредственной деятельностью дольщика.

    Седьмое. Начало и размер оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг. Как правило, как только дом сдается в эксплуатацию, и возникают расходы по его обслуживанию, с дольщиков пытаются получить такого рода платежи — или застройщик, или эксплуатирующая организация, созданная застройщиком.

    Стоит понимать, что если в договоре на приобретение объекта недвижимости не установлена дата начала оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг, то обязанность по оплате возникает с момента оформления права собственности. Если такие даты оговорены, то платить придется с момента установленных сторонами дат, в независимости от использования покупаемого помещения.

    Восьмое. Оформление права собственности на приобретенный объект недвижимости. В настоящее время это одна из самых наболевших проблем дольщиков, когда они не могут получить заветные свидетельства о праве собственности, дожидаясь годами таких документов от застройщиков, или оформляя право собственности через суд.

    Процесс оформления права собственности в новостройках – очень многоступенчат и зависит от всех участников инвестиционного проекта, которых может быть до десятка. Если хоть кто-то из них станет оспаривать взаиморасчеты или взаимные обязанности по строительству, или передачу той или иной части недвижимости, процесс оформления новостройки в собственность будет приостановлен до разрешения данного спора. Имеются так же значительные препятствия для оформления права собственности новостройки в Росреестре, как органе государственной власти, максимально коррупционно подходящему к каждому такому вопросу.



    В заключении хотелось бы отметить, что, к сожалению, наш рынок инвестиционного строительства для покупателей – это не свобода воли договора и отношений по приобретению недвижимости в новостройке. Это задаваемые Застройщиком правила игры, в которой и Застройщик, и дольщики рискуют.

    И несмотря на то, что прав у дольщиков перед строительной компании очень не много, тем не менее такие права есть, и их необходимо отстаивать, и что еще более важно, проверять законность предлагаемого к заключению дольщику договора, и возможные последствия по получению объекта недвижимости при завершении строительством дома, а так же потенциальную возможность такого завершения.

    источник

  2. # ADS

    Регистрация
    Всегда
    Сообщений
    Много


     

  3. #2
    Модератор Аватар для brat3
    Регистрация
    21.04.2011
    Сообщений
    1,448
    Сказал(а) спасибо
    135
    Поблагодарили 562 раз(а) в сообщениях
    В городе Железнодорожный дольщики захватили квартиры и объявили голодовку! Надеюсь, у нас до этого не дойдёт!
    Миниатюры Миниатюры Нажмите на изображение для увеличения
Название: негдежить.jpg
Просмотров: 413
Размер:	47.7 Кб
ID:	53   Нажмите на изображение для увеличения
Название: бомжи.JPG
Просмотров: 593
Размер:	53.3 Кб
ID:	54  
    Последний раз редактировалось brat3; 25.07.2011 в 14:13.

  4. #3
    Администратор Аватар для Денис
    Регистрация
    13.04.2011
    Сообщений
    3,319
    Сказал(а) спасибо
    712
    Поблагодарили 1,182 раз(а) в сообщениях
    Дай Бог, дай Бог...

  5. #4
    Администратор Аватар для Денис
    Регистрация
    13.04.2011
    Сообщений
    3,319
    Сказал(а) спасибо
    712
    Поблагодарили 1,182 раз(а) в сообщениях
    Перенес посты о ходе строительства в эту тему.
    http://novokosino2.com/showthread.php?t=33&page=2

  6. #5
    Модератор Аватар для brat3
    Регистрация
    21.04.2011
    Сообщений
    1,448
    Сказал(а) спасибо
    135
    Поблагодарили 562 раз(а) в сообщениях
    Цитата Сообщение от Денис Посмотреть сообщение
    Дай Бог, дай Бог...
    Уже и по телеку показали! http://www.ren-tv.com/news/latest/18...07-26-06-56-37
    Жалко людей! Надо, чтоб как можно больше человек узнали об этом!

  7. #6
    Администратор Аватар для Денис
    Регистрация
    13.04.2011
    Сообщений
    3,319
    Сказал(а) спасибо
    712
    Поблагодарили 1,182 раз(а) в сообщениях
    Треш, конечно, но в Железке еще и покруче аццкое шапито происходит.
    Например это - http://www.pravo.ru/news/view/39635/
    В двух словах - дома построены, люди живут, ВЫДАНЫ(!) Свидетельства о собственности, а их на улицу выгоняют.

  8. #7
    Администратор Аватар для Денис
    Регистрация
    13.04.2011
    Сообщений
    3,319
    Сказал(а) спасибо
    712
    Поблагодарили 1,182 раз(а) в сообщениях
    Цитата Сообщение от Wasp Посмотреть сообщение
    Уже и по телеку показали! http://www.ren-tv.com/news/latest/18...07-26-06-56-37
    Жалко людей! Надо, чтоб как можно больше человек узнали об этом!
    Можно вставить сразу сюда

  9. #8
    Модератор Аватар для Андрей
    Регистрация
    19.07.2011
    Сообщений
    861
    Сказал(а) спасибо
    177
    Поблагодарили 216 раз(а) в сообщениях
    Цитата Сообщение от Wasp Посмотреть сообщение
    Уже и по телеку показали! http://www.ren-tv.com/news/latest/18...07-26-06-56-37
    Жалко людей! Надо, чтоб как можно больше человек узнали об этом!
    Ехал сегодня в электричке и видел этот злосчастный дом с растянутыми плакатами. Действительно людей жалко!

  10. #9
    Member
    Регистрация
    05.10.2011
    Сообщений
    73
    Сказал(а) спасибо
    2
    Поблагодарили 3 раз(а) в сообщениях
    Цитата Сообщение от Wasp Посмотреть сообщение
    В городе Железнодорожный дольщики захватили квартиры и объявили голодовку! Надеюсь, у нас до этого не дойдёт!
    "мы ждем уже 9 лет..." ппц Оо

  11. #10
    Senior Member Аватар для tcpap
    Регистрация
    29.07.2011
    Адрес
    Реутов
    Сообщений
    9,130
    Сказал(а) спасибо
    774
    Поблагодарили 2,214 раз(а) в сообщениях
    там теперь плакат - "дом сдан"

+ Ответить в теме
Страница 1 из 2 1 2 ПоследняяПоследняя

Социальные закладки

Социальные закладки

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения